Worauf sollten Sie beim Pachten noch achten? Transaktionen von Land und Grundstücken sind an Gesetze gebunden. Gesetze ergeben nur dann Sinn, wenn bei Vertragsbruch Konsequenzen drohen. Thailand ist ein Land, in dem das Gesetz „selektiv“ angewendet wird. Ausländer können Wohnungen, andere Gebäude und auch Land pachten oder eine eigene thailändische Firma besitzen. Jedoch sollten immer die Dienste eines anerkannten Immobilienmaklers oder eines guten Rechtsanwalts für die Transaktionen in Anspruch genommen werden. Oft beinhalten die Dokumente Fehler und manchmal sind die Dokumente sogar gefälscht. Es ist schon vorgekommen, dass ein Haus gekauft wurde, aber Landdokumente eines ganz anderen Grundstücks ausgegeben wurden. Wenn die Dokumente, die Örtlichkeiten und die Grundstücksfläche soweit in Ordnung sind, sollte jedoch noch auf folgende Dinge geachtet werden:

 

* Sind Telefon- Wasser und Elektrizitätsanschlüsse vorhanden? Wenn nicht, können diese angelegt werden? Wenn möglich, lassen Sie es sich schriftlich geben und halten Sie es schriftlich fest, falls Ihre Rechte nicht gewährleistet werden;

* Überzeugen Sie sich davon, dass Ihr Grundstück nicht in einem Überschwemmungsgebiet liegt;

*Wenn ein Pachtvertrag nicht bei der Bezirksverwaltung registriert ist, ist er gerade mal drei Jahre gültig, egal welche Laufzeit in dem Vertrag angegeben wurde. Man ist übrigens verpflichtet einen Pachtvertrag der länger als drei Jahre andauern soll, bei der Bezirksverwaltung registrieren zu lassen.Hinzu kommt, dass im Todesfall eines der Vertragspartner, ein Pachtvertrag, der nicht registriert wurde, sofort beendet wird, da er nicht übertragbar ist.

* Wenn man den Pachtvertrag bei der Bezirksverwaltung legal registriert, muss man Steuern bezahlen, welche auf die Gesamtpachtsumme berechnet werden. Diese betragen meistens soviel wie die Kaufsumme. Normalerweise beträgt die Höhe der Transaktions- und Pachtvertragsregistrierung 3.3 %, obwohl zur Zeit die Tarife geringer sind. Alle Dokumente werden allein in thailändischer Sprache ausgestellt. Ein beim der Bezirksverwaltung registrierter Pachtvertrag ist übertragbar und im Todesfall einer Partei wird der Pachtvertrag nicht beendet, sondern vererbt.

* Neben den offiziellen Zahlungen wie den gesetzlichen Steuern, muss ein vorher festgelegter Betrag an den Immobilienmakler oder Rechtsanwalt gezahlt werden. Auch müssen die Zahlungen der Registrierung und der Transaktionen von den beiden Parteien im Voraus abgesprochen werden.

* Bei jeder neuen Transaktion fallen Gebühren an, die der Bezirksverwaltungbei Registrierung entrichtet werden müssen..

Als aller erstes sollte das Landdokument ‚Janot‘, von der Distriktverwaltung kontrolliert werden. Das kann mit einer Kopie des Originals gemacht werden, so dass anhand der Registrierungsdaten nachvollzogen werden kann, was der aktuelle Status des betreffenden Grundstücks ist. In manchen Fällen ist es ratsam von den lokalen Behörden eine Inspektion ausführen zu lassen, um zu kontrollieren, ob die Grenzen des Grundstücks die gleichen wie die auf dem Landdokument angegeben sind und ob die Grundfläche mit der auf dem ‚Janot‘ angegebenen übereinstimmt. Daraufhin kann ein Pachtübereinkommen zwischen den Parteien gemacht werden. Nachdem beide Parteien unterschreiben haben, kann es zusammen mit dem Landdokument und dem persönlichen Identifizierungsdokument zur Bezirksverwaltung zur Registrierung gebracht werden. Dort werden die Dokumente mit Stempel und Unterschrift versehen. Das Land kann so nicht mehr verkauft oder weitergereicht werden, es sei denn, der Pachtvertrag wurde mit Zustimmung des Verpächters beendet.

 

Wir raten Ihnen, sich für das ganze Prozedere den Beistand eines vertrauenwürdigen Maklers oder eines guten Rechtsanwalts zu versichern, die befugt sind, die Verpachtungsübereinkommen zusammen mit dem Landdokument legalisieren zu lassen. Ein Grund ist, dass alle Dokumente in thailändisch ausgestellt werden. Ihr eigener Name ist in phonetischem Thailändisch sowohl auf der Verpachtungsregistrierung als auch auf dem Landdokument formuliert. Der maximale Zeitraum für eine Verpachtung von Land und/oder einer Wohnung beträgt 30 Jahre.

 

Nachdem der erste Pachtvertrag komplett ist, kann Ihr Partner oder juristischer Eigentümer noch einen anderen Mietvertrag unterschreiben, der das Auslaufdatum des ersten Mietvertrags enthält. Dadurch wird er wiederum für eine Zeitspanne von 30 Jahren verlängert. Im Falle des Todes Ihres Partners, können Sie so nicht aus dem Haus geworfen werden. Das einzige, was am Ende des ersten Pachtvertrages gemacht werden muss, ist wiederum die Registrierung der unterschriebenen Dokumente bei der Bezirksverwaltung durch einen vertrauenswürdigen Immobilienmakler oder guten Rechtsanwalt. Auf diese Weise erreicht man eine lebenslange Pachtperiode von 60 Jahren. Ein Rechtsanwalt kann auch Erben im Vertrag angeben. Falls Sie einen thailändischen Partner haben, kann der Rechtsanwalt es so formulieren, dass das Land (mit Haus) auf die Namen der Kinder ausgeschrieben wird. Man kann dies auch mittels eines Testaments dergestalt regeln, dass im Falle Ihres Todes der Besitz Ihren Kindern vermacht wird. Auch kann in einem Testament eine spezifische Person benannt werden, die Ihren Vertrag übernehmen soll. Das Testament wird auch der Bezirksverwaltung registriert und mit einem Stempel versehen. Sie können einen Pachtvertrag auch an Dritte verkaufen. Es ist ratsam, bezüglich eines angehenden Pachtvertrages die benötigten Dokumente von Ihrem Partner oder dem juristischen Eigentümer unterschreiben zu lassen. So kann der Verkaufsprozess beginnen, ohne andere zu involvieren.

Normalerweise wird eine Anzahlung von 10 % vereinbart, so dass beide Parteien die Sicherheit haben, dass die Vereinbarungen eingehalten werden. Der Restbetrag wird innerhalb der folgenden 30 bis 60 Tagen erwartet. Es ist auch möglich, einer längeren Zahlungsfrist zuzustimmen, jedoch wird dann normalerweise auch eine höhere Anzahlung erwartet. Diese Anzahlung wird nur in dem Fall zurückgezahlt, wenn eine der beiden Parteien die Bedingungen nicht einhält. Daher ist der Kauf bereits mit der Anzahlung getätigt.

 

Neben dem vereinbarten Preis und dem Anzahlungstermin dient der Kaufvertrag auch dazu, die Partei zu benennen, die die Provisions- und Anwaltskosten übernimmt, sowie die Kosten für Überweisungen und Übersetzungen trägt. Auch der Buchwert, der aus steuerichen Gründen oft dicht bei dem vom Staat angeordneten minimalen Betrag liegt, soll im Vertrag festgehalten werden.

 

Wohnungen und andere Gebäude besitzen, anders als Appartments, kein Landdokument. Aber die Änderungen der Eigentümer bei Kauf oder Pachtung können bei Distriktverwaltung registriert werden, wozu geraten werden kann. Einen Eigentumsnachweis muss man haben. Bauvereinbarung oder Kaufvertrag zeigen dies an. Verwechseln Sie dies aber nicht mit dem Hausregistrierungsdokument, das nur dazu dient, den Besitzer der Wohnung zu benennen.

Thailand hat ein großes Angebot an Häusern, die für jeden Geldbeutel erschwinglich sind. Egal welche Wünsche Sie haben, in Thailand können Sie diese Wünschen realisieren, vorausgesetzt man geht mit Sorgfalt und Aufmerksamkeit die Vorbereitung und den Ablauf eines Kaufes an. Die Preise von thailändischen Wohnungen sind sehr viel günstiger, als die in Westeuropa. Jedoch muss man hier besonders auf die Sanitär-, Elektro- und die Wasserinstallationen, sowie auch auf die Dokumente achten. Ein ‚Janot‘, das Dokument, dass die Registrierung des Grundstücks (d.h. das Eigentumsrechts) enthält, ist definitiv das wichtigste. Worauf sollten Sie besonders achten? Es ist wichtig, dass Sie einen vertrauenswürdigen Projektentwickler und/oder Immobilienmakler, der mit einem guten Rechtsanwalt zusammenarbeitet, haben. Diese Fachleute können für Sie prüfen, ob alle Dokumente in Ordnung sind. Dazu können sie sich um alle anderen Dinge bezüglich der Übernahme des Grundstücks kümmern (von der Pacht bis hin zur Registrierung). Dazu werden auch noch verschiedene andere Aspekte für Sie kontrolliert, wie zum Beispiel Lage, Maße und Grenzen des Grundstücks.

 

In manchen Fällen ist es ratsam, zunächst einen vorläufigen Kaufvertrag zu machen. Bei einer solchen Vereinbarung wird festgehalten, zu welchem Preis und unter welchen Bedingungen eine bestimmte Transaktion stattfinden könnte. In dem Fall, dass eine Partei den Vertrag bricht, sollen Sanktionen auferlegt werden. Hiermit können Veränderungen von Details oder des Preises nach bereits erfolgter Absprache vermieden werden. Zudem kann man so Zeit gewinnen, um den finanziellen Teil und andere Dinge, wie die oben genannten Prüfungen zu regeln. Lassen Sie einen Standardkaufvertrag  (egal ob es ein vorläufiger Vertrag ist oder nicht) immer von ihrem Immobilienmakler oder Rechtsanwalt kontrollieren und lassen Sie sich definitiv die englische Übersetzung geben.